Cosa bisogna sapere in caso di donazione della casa? Ci sono dei particolari a cui prestare attenzione: si potrebbero correre seri rischi.
È assai complessa la legislazione che regola le donazioni degli immobili, spesso da genitori a figli. Su questa materia così delicata, oggi, interviene anche la Corte Suprema di Cassazione, che mette un punto importante per ciò che concerne la donazione della casa e l’espropriazione per debiti. Attenzione, perché le conseguenze possono essere importanti.
In tanti si chiedono se, in un atto di donazione d’immobile, l’obbligazione assunta dal figlio donatario nei confronti dei genitori donanti, che prevede la concessione in godimento della stessa casa per tutta la vita dei secondi, sia o meno opponibile ai creditori procedenti e all’aggiudicatario del bene. Il discrimine è se rientri o no tra i diritti reali. Proviamo a fare chiarezza. Ovviamente, sempre e solo sulla scorta di quanto dice la legge e, oggi, anche di una sentenza molto recente.
Donazione della casa in presenza di debiti: cosa ha stabilito la Cassazione
L’ordinanza n. 4357/2024 della Corte di Cassazione ha stabilito che un’obbligazione assunta da un figlio donatario verso i genitori donanti, che contempla la fruizione dell’immobile donato per tutta la vita dei genitori, non è opponibile ai creditori e all’aggiudicatario del bene. Questo perché tale obbligazione non rientra tra i diritti reali. La decisione è stata presa in seguito ad una controversia riguardante un immobile donato, in cui il giudice di merito aveva erroneamente applicato le disposizioni sulla locazione senza considerare l’assenza di corrispettività dell’impegno assunto dal donatario.
Nel 2006, due genitori donarono un terreno al figlio, con l’obbligazione, qualificata come propter rem nel contratto, di fornire agli stessi un alloggio gratuito per tutta la loro vita in un edificio da costruire sul terreno. Dopo la realizzazione di quest’ultimo, esso divenne oggetto di esecuzione forzata e venne venduto come libero. La perizia e il bando di vendita non considerarono opponibile l’occupazione dell’immobile, ritenendo l’obbligazione del donatario di natura personale.
Nel 2018, l’edificio fu acquistato all’asta e l’aggiudicatario avviò un’azione esecutiva per ottenere la liberazione dell’immobile. Il figlio e i genitori si opposero, ma il giudice dell’esecuzione, pur inizialmente dichiarando opponibile il titolo trascritto, alla fine ordinò la liberazione dell’immobile, concludendo che l’obbligazione non costituiva né un diritto reale né un’obbligazione propter rem.
La Corte di Cassazione, accogliendo il primo motivo di ricorso dell’aggiudicatario, ha stabilito che l’obbligazione assunta dal donatario non può essere assimilata ad una locazione per tre ragioni principali: la durata dell’obbligazione, la legislazione sul canone equo e il modus, che non può trasformare la donazione, da gratuita a onerosa.
La decisione chiarisce che, in caso di espropriazione immobiliare, l’obbligazione di concedere ai donanti il godimento del bene donato non è opponibile ai creditori del donatario né all’aggiudicatario del bene. Tale procedura è considerata un diritto personale e non reale, e quindi la trascrizione della donazione modale non ne altera la natura.
